Byggföretag för bostadsrättsföreningar i Stockholm

Byggföretag för BRF – det här behöver styrelsen ha klart

Ett byggprojekt i en bostadsrättsförening skiljer sig från ett privat uppdrag på tre sätt. Beställaren är en juridisk person med en styrelse som ska fatta beslut. Pengarna är medlemmarnas gemensamma. Och de som bor i huset påverkas varje dag som bygget pågår.

Därför behöver styrelsen tre saker på plats innan ett byggföretag anlitas. Det första är ett beslut i rätt organ, styrelsen eller stämman. Enligt bostadsrättslagen (1991:614) ska väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark beslutas på föreningsstämman, om stadgarna inte säger något annat. Det andra är en beskrivning av vad som ska göras, tydlig nog för att flera företag ska kunna räkna på samma sak. Det tredje är en plan för hur medlemmarna informeras.

Upphandling som går att jämföra

En vanlig miss är att be tre byggföretag om pris utan ett gemensamt underlag. Då får styrelsen tre offerter som beskriver olika jobb, och den billigaste är ofta den som har lämnat flest moment utanför.

Ett enkelt förfrågningsunderlag räcker långt i mindre projekt. Det ska beskriva vad som ska göras och var i fastigheten, vilka material eller vilken standard föreningen vill ha och när arbetet får pågå. Det ska också ange vilket standardavtal föreningen vill använda och vad som gäller för betalning. Saknar föreningen ett underlag kan vi beskriva omfattningen i offerten så noggrant att styrelsen kan använda den som underlag för andra anbud.

Vad styrelsen bör jämföra

• Exakt vad som ingår och vad som uttryckligen inte ingår
• Hur ändrings- och tilläggsarbeten prissätts
• Betalplan kopplad till utfört arbete, inte stora förskott
• Tidplan med start, färdigställande och eventuellt vite vid försening
• Försäkring, F-skatt och vilka underentreprenörer som anlitas

Checklista inför upphandling

Innan förfrågan skickas ut bör styrelsen ha bockat av följande:

1. Rätt beslut är fattat, i styrelsen eller på stämman.
2. Budgeten är fastställd, och det är klart hur projektet ska finansieras.
3. Någon har kontrollerat om åtgärden kräver lov eller anmälan.
4. Styrelsen har utsett en kontaktperson mot entreprenören.
5. En oberoende besiktningsman är vidtalad.
6. Det finns ett tidsfönster då arbetet stör de boende minst.

Avtal och entreprenadform för föreningen

Föreningen är inte konsument. Konsumenttjänstlagen gäller därför inte, och avtalet behöver själv reglera det som lagen annars hade skyddat. Det är skälet till att föreningar nästan alltid använder ett standardavtal. AB 04 passar när föreningen står för ritningar och beskrivningar, ABT 06 när byggföretaget tar fram lösningarna.

Valet av form hänger ihop med hur mycket styrelsen vill och orkar styra. Skillnaderna går vi igenom i guiden om entreprenadformer. Totalentreprenad, där entreprenören ansvarar för både projektering och utförande, beskrivs närmare under totalentreprenad hos Svexa Solutions.

Byggherreansvaret ligger kvar hos föreningen

När föreningen beställer ett byggprojekt är den byggherre. Boverkets vägledning om byggherrens ansvar nämner uttryckligen bostadsrättsföreningar bland de juridiska personer som kan ha rollen. Det innebär ansvar för att bygglov eller anmälan finns när det krävs, och att en kontrollansvarig utses när lagen kräver det. Byggherren har också grundansvaret för arbetsmiljön och ska utse byggarbetsmiljösamordnare.

Till byggherrens uppgifter hör även att se till att det finns en arbetsmiljöplan och att större byggarbetsplatser förhandsanmäls. Enligt Arbetsmiljöverkets beskrivning av byggherrens ansvar krävs anmälan när arbetet pågår mer än 30 arbetsdagar och fler än 20 personer någon gång arbetar samtidigt. Den krävs också när arbetet beräknas omfatta mer än 500 persondagar. De flesta föreningsprojekt ligger under gränserna, men styrelsen bör veta var de går.

Vi har behörigheten BAS-U / BAS-P. Det gör att samordningsansvaret kan föras över till oss genom avtalet, så att föreningen slipper anlita någon separat för det. På arbetsplatsen registreras alla som arbetar i personalliggare via ID06. Arbeten med brandrisk utförs med behörigheten Heta arbeten.

Tidplan och ÄTA-arbeten i en förening

I en förening fattas besluten av flera personer, och det tar tid. Därför bör tidplanen innehålla de punkter där styrelsen måste ta ställning, till exempel val av material eller godkännande av en etapp. Missas ett sådant beslut påverkar det hela planen.

Samma sak gäller ändringar under bygget. ÄTA-arbeten, alltså ändringar, tillägg och avgående arbeten, ska beställas av någon som har rätt att binda föreningen. Skriv in i avtalet vem det är och upp till vilket belopp. Då slipper hantverkarna ta order från enskilda medlemmar i trapphuset, och styrelsen behåller kontrollen över kostnaden.

Boende, grannar och arbetstider

För de boende är bygget en störning, hur väl det än planeras. Det som skiljer ett lugnt projekt från ett stökigt är oftast informationen. Medlemmarna ska i förväg veta när det bullrar, när vatten eller el stängs av och var de inte kan gå.

Vi tar fram underlag till anslag och utskick som styrelsen kan använda. Trapphus, hiss och entréer skyddas där material bärs in, och vi städar gemensamma ytor varje dag. Frågor från boende går via föreningens kontaktperson, så att styrelsen har överblick.

Projekt som föreningar brukar handla upp

Exempel på byggprojekt i bostadsrättsföreningar är ombyggnad av tvättstuga, förråd eller cykelrum, nya entréer, en samlingslokal eller en gästlägenhet. Det kan också vara en ändring av en lokal som föreningen hyr ut. Vid platsbesöket får styrelsen besked om projektet passar oss, och hur vi i så fall skulle lägga upp det.

Vissa föreningsprojekt kräver bygglov fast inget byggs till. Ett exempel är byte av kulör eller fasadmaterial på en fasad mot gatan. Inom detaljplan behövs lov för en sådan fasadändring på ett flerbostadshus, enligt Boverkets vägledning om fasadändring. De lovfria fasadändringarna för småhus gäller alltså inte ett flerbostadshus.

Våra publicerade projekt finns bland referenserna.