Entreprenadformer – vem ansvarar för vad i ett byggprojekt?

Entreprenadformer i korthet

En entreprenadform beskriver hur ansvaret är fördelat mellan dig som beställare och den eller de entreprenörer du anlitar. Den viktigaste frågan är vem som projekterar, alltså tar fram ritningar, beskrivningar och tekniska lösningar. Den andra frågan är vem som samordnar alla som arbetar på bygget.

Entreprenadform	Vem projekterar?	Vem samordnar?	Vanligt standardavtal mellan företag
Utförandeentreprenad	Beställaren	Entreprenören (generalentreprenad)	AB 04
Totalentreprenad	Entreprenören	Entreprenören	ABT 06
Delad entreprenad	Beställaren	Beställaren	AB 04 för varje sidoentreprenad

Ingen form är bättre än någon annan i alla lägen. Rätt val beror på hur mycket du vill styra detaljerna, hur mycket tid du själv kan lägga på projektet och vilket underlag du redan har.

Utförandeentreprenad

I en utförandeentreprenad bygger entreprenören efter handlingar som du som beställare har tagit fram, ofta med hjälp av arkitekt och konstruktör. Entreprenören ansvarar för att arbetet utförs fackmässigt och enligt handlingarna. Om en lösning i ritningen inte fungerar ligger det felet på beställarsidan.

Formen ger dig stor kontroll över utformningen, eftersom allt är bestämt innan entreprenören räknar på jobbet. Det gör också anbuden lätta att jämföra: alla räknar på samma underlag. Nackdelen är att du behöver lägga tid och pengar på projekteringen innan du vet vad bygget kommer att kosta.

Generalentreprenad

En generalentreprenad är en utförandeentreprenad där du har avtal med en enda huvudentreprenör. Huvudentreprenören anlitar och samordnar underentreprenörer för el, VVS och andra yrken. Du har en motpart i stället för fem, men projekteringen är fortfarande din.

Totalentreprenad

I en totalentreprenad tar entreprenören ansvar för både projekteringen och utförandet. Du beskriver vad du vill ha och vilka krav som ska uppfyllas, och entreprenören tar fram de tekniska lösningarna. Entreprenören har då ett funktionsansvar: det färdiga resultatet ska fungera så som avtalet beskriver.

För dig som beställare betyder det färre egna beslut i detalj och en tydlig motpart om något blir fel. Hur Svexa Solutions arbetar med den här formen, och vilka projekt den passar, beskrivs på sidan om totalentreprenad hos Svexa Solutions.

Delad entreprenad

I en delad entreprenad skriver du som beställare separata avtal med flera entreprenörer, till exempel en byggentreprenör, en elinstallatör och en rörfirma. De kallas sidoentreprenörer och har inga avtal med varandra.

Samordningen blir då ditt ansvar. Du behöver se till att arbetena görs i rätt ordning, att ingen väntar på någon annan och att gränsen mellan entreprenaderna är tydlig. Formen kan ge lägre pris eftersom inget påslag läggs för samordning. Den kräver samtidigt att du, eller någon du anlitar, har tid och kunskap att leda projektet.

Samma projekt, tre upplägg

Ta som exempel en bostadsrättsförening som vill göra om en källarlokal till cykelrum med ny belysning och nytt golv.

• Som utförandeentreprenad låter föreningen en arkitekt rita lokalen och beskriva material och el. Byggföretagen räknar på ritningarna, och föreningen väljer ett anbud.
• Som totalentreprenad beskriver föreningen vad rummet ska klara, till exempel antal cykelplatser och krav på belysning. Byggföretaget tar fram lösningen och ansvarar för att den fungerar.
• Som delad entreprenad anlitar föreningen själv en byggfirma för golv och väggar och en elinstallatör för belysningen. Styrelsen måste då se till att arbetena passar ihop i tid.

Alla tre fungerar. Valet beror på om föreningen har tid att samordna och om den vill bestämma detaljerna själv.

Samverkan är ett arbetssätt, inte en egen form

I större projekt används ibland samverkan, eller partnering. Beställare och entreprenör arbetar då öppet tillsammans med kalkyl och val av lösningar, ofta med ersättning på löpande räkning. Juridiskt bygger samverkan ändå på någon av formerna ovan, oftast totalentreprenad.

Standardavtal: AB 04, ABT 06, ABS 18 och Hantverkarformuläret 17

Standardavtalen fyller ut avtalet med regler om tider, ändringar, besiktning, garanti och fel. De gäller bara om ni hänvisar till dem i avtalet.

• AB 04 är allmänna bestämmelser för utförandeentreprenader. De är framtagna av Byggandets Kontraktskommitté och används mellan näringsidkare, till exempel när en förening eller ett företag beställer.
• ABT 06 är motsvarande bestämmelser för totalentreprenader. Här regleras också entreprenörens ansvar för projekteringen.
• ABS 18 används när en konsument anlitar en entreprenör för att bygga eller bygga till ett småhus.
• Hantverkarformuläret 17 är avsett för mindre arbeten åt konsumenter, som reparationer och ombyggnader.

Konsumentverket har tagit fram konsumentavtalen tillsammans med branschen. På sin sida om att anlita hantverkare förklarar myndigheten när vilket av dem passar. Hantverkarformuläret är tänkt främst för reparation och ombyggnad. ABS är gjort för den som låter uppföra eller bygga till ett en- eller tvåbostadshus.

Enligt både AB 04 och ABT 06 är utgångspunkten fem års garantitid för entreprenaden, med kortare tid för vissa material och varor. Byggandets Kontraktskommitté arbetar med efterföljare till båda avtalen. Revideringen har pågått sedan hösten 2016, och Byggföretagen berättade när förslaget gick ut på remiss under hösten 2024. Tills de är utgivna är det AB 04 och ABT 06 som gäller.

Konsumenttjänstlagen när du är privatperson

Anlitar du ett byggföretag som privatperson gäller konsumenttjänstlagen (1985:716). Lagen är tvingande, vilket betyder att avtalet inte kan ge dig sämre villkor än lagen. Lagen ger dig bland annat rätt att reklamera fel inom skälig tid efter att du upptäckt dem. Reklamerar du inom två månader är det alltid i tid. För arbeten på hus och mark kan du reklamera upp till tio år efter att arbetet avslutats.

Konsumentavtalen är framtagna av branschen tillsammans med Konsumentverket och följer lagen. De gör det lättare att se vad som gäller vid ändringar, förseningar och besiktning.

Ersättningsform: fast pris eller löpande räkning

Entreprenadformen säger vem som ansvarar för vad. Ersättningsformen säger hur entreprenören får betalt. De två valen är oberoende av varandra.

• Fast pris betyder att du vet kostnaden innan bygget startar. Det förutsätter att omfattningen är tydligt beskriven, annars blir det många ändringar och tillägg.
• Löpande räkning betyder att du betalar för nedlagd tid och material. Formen passar när det är svårt att förutse arbetet, till exempel i äldre hus där mycket är dolt. Ett takpris eller ett riktpris i avtalet begränsar osäkerheten.

Oavsett ersättningsform ska avtalet beskriva hur ändrings- och tilläggsarbeten prissätts och godkänns. Där uppstår de flesta tvister i byggprojekt.

Vad avtalet ska innehålla, vilken form ni än väljer

Standardavtalet fyller ut kontraktet, men det ersätter det inte. Själva kontraktet behöver ange det som är unikt för just ert projekt:

• parterna, med organisationsnummer och vem som får företräda var och en
• vilka handlingar som ingår och vilken av dem som gäller om de säger emot varandra
• entreprenadform, standardavtal och eventuella avsteg från det
• ersättningsform, med timpris, påslag eller takpris om det behövs
• startdag, färdigdag och vite vid försening
• betalplan och hur mycket som hålls inne till slutbesiktningen
• vem som utser besiktningsman och när besiktningarna görs
• vem som tar rollerna BAS-P och BAS-U och vem som söker lov

En rangordning av handlingarna är lätt att glömma. Den avgör vad som gäller när ritningen visar en sak och beskrivningen en annan.

Tidplan och ÄTA-arbeten

ÄTA står för ändrings-, tilläggs- och avgående arbeten. Det är allt som läggs till, ändras eller stryks efter att avtalet har skrivits. I nästan varje projekt uppstår några, och det är inget tecken på att något har gått fel.

Det viktiga är rutinen. Varje ÄTA bör beskrivas skriftligt med pris och med påverkan på tidplanen, och godkännas innan arbetet utförs. Ett tillägg kan nämligen ge entreprenören rätt till mer tid, inte bara mer betalt. För konsumenter säger lagen att entreprenören ska underrätta dig och be om besked när ett tilläggsarbete behövs. Samla alla ÄTA i en löpande lista som gås igenom på varje byggmöte.

Ansvar som följer med valet

Entreprenadformen påverkar mer än ritningarna. Några ansvarsområden ligger kvar hos dig som byggherre oavsett form, om ni inte avtalar något annat.

• Bygglov och anmälan. Det är byggherren som ansöker. Entreprenören kan ta fram underlaget, men ansvaret för att reglerna följs ligger hos dig.
• Kontrollansvarig. För många åtgärder som kräver lov eller anmälan behövs en certifierad kontrollansvarig som hjälper byggherren med kontrollplanen.
• Arbetsmiljösamordning. Byggherren ska utse byggarbetsmiljösamordnare för planering och utförande, BAS-P och BAS-U. Uppdraget kan överlåtas till entreprenören i avtalet.

Valet av form påverkar också arbetsmiljöansvaret för privatpersoner. I en delad entreprenad, där du själv anlitar flera företag, blir du byggherre enligt arbetsmiljölagen. Anlitar du en enda entreprenör för hela projektet går ansvaret i stället över till den, enligt Arbetsmiljöverkets regler för privatpersoner som beställer byggarbete.

Så brukar vi lägga upp det

Vi kan arbeta som totalentreprenör, som generalentreprenör efter dina handlingar eller som en av flera sidoentreprenörer. I offerten föreslår vi en form och ett standardavtal och förklarar varför. Vi har behörigheten BAS-U / BAS-P och tar på oss arbetsmiljösamordningen när den skrivs in i avtalet.

Vill du jämföra flera byggföretag innan du bestämmer dig, gå igenom checklistan för att välja byggföretag. Är beställaren en förening finns mer om beslut och avtal på sidan om byggprojekt för bostadsrättsföreningar.