Byggföretag för företag och lokaler i Stockholm

Lokalanpassning – vem beställer och vem bestämmer?

En lokal har nästan alltid två parter med intressen i bygget: fastighetsägaren och hyresgästen. Därför är det första vi frågar vem som är beställare. Det är den som skriver avtalet med oss, men fastighetsägaren behöver i regel godkänna ändringar i lokalen, även när hyresgästen beställer och betalar.

Hyresavtalet styr ofta vad som får göras och vem som står för kostnaden. Det kan också reglera vilka entreprenörer som får anlitas och vilka material som gäller i fastigheten. Läs det, eller skicka det till oss, innan offerten tas fram. Då slipper ni överraskningar när fastighetsägaren granskar handlingarna.

Kontorsombyggnad när verksamheten är i gång

Den stora skillnaden mot att bygga om en bostad är att verksamheten oftast ska fortsätta under tiden. Tidplanen måste ta hänsyn till kunder, personal och leveranser, inte bara till byggets ordning.

Vi delar därför upp en kontorsombyggnad i etapper. En del av lokalen byggs om medan resten används, och avskärmningen förhindrar att damm sprids. Moment som låter mycket, till exempel rivning och håltagning, läggs på tider som ni bestämmer. Projektledaren stämmer av med er kontaktperson inför varje etapp, så att flytt av arbetsplatser kan planeras i god tid.

Ordningen i en typisk lokalanpassning

1. Rivning av det som ska bort och skydd av det som ska vara kvar
2. Nya väggar, dörrar och undertak
3. El, ventilation och VVS av behöriga underentreprenörer
4. Spackling, målning, golv och övriga ytskikt
5. Montering av inredning och slutstädning

Bygglov, brandskydd och tillgänglighet

Många lokalanpassningar kan göras utan bygglov. Ändras lokalens användning, till exempel från kontor till butik eller restaurang, krävs dock normalt lov. Avgörande är om lokalen tas i anspråk för ett väsentligen annat ändamål än tidigare, enligt Boverkets vägledning om bygglov för ändrad användning. Lov krävs då även om inget byggs om. Ändringar som påverkar bärande delar, ventilation eller brandskyddet kan kräva anmälan till kommunen. Då behövs i regel också en kontrollansvarig. Den personen ska vara certifierad och ha en självständig ställning mot den som bygger, så som Boverket beskriver kontrollansvarigas roll.

En lokal är indelad i brandceller, och nya väggar eller dörrar får inte försämra skyddet. Lokaler som allmänheten besöker ska dessutom vara tillgängliga. Krävs det en brandskyddsprojektering eller en tillgänglighetsutredning görs den av sakkunniga. Vi bygger enligt deras handlingar och samordnar dem i tidplanen.

Avtal mellan två företag

När beställaren är ett företag gäller inte konsumenttjänstlagen. Avtalet måste därför självt reglera ändringar, förseningar, besiktning och fel. Det enklaste sättet är att hänvisa till ett standardavtal: AB 04 när ni står för ritningarna och ABT 06 när vi projekterar. Skillnaderna förklarar vi i guiden om entreprenadformer.

Ett företag kan inte få ROT-avdrag. Är ni momsregistrerade kan ni i stället normalt dra av momsen. Säljer ni själva byggtjänster kan reglerna om omvänd skattskyldighet gälla, och då ska fakturan utformas efter det. Då är det ni som köpare som redovisar momsen, enligt Skatteverkets regler om omvänd betalningsskyldighet inom byggsektorn.

Vad avtalet ska innehålla för en lokal

Utöver standardavtalet behöver kontraktet för en lokal reglera det som rör verksamheten:

• vilka tider arbetet får pågå, och vilka moment som måste göras kvällar eller helger
• tillträde, nycklar, passerkort och hur larmet hanteras
• hur verksamhetens personal, kunder och utrustning skyddas
• etappindelningen och när varje del ska lämnas tillbaka
• vem som får beställa ändringar, och upp till vilket belopp

Byggherrens ansvar när ett företag beställer

Den som beställer bygget är byggherre. I en lokal kan det vara hyresgästen, fastighetsägaren eller båda i olika delar av projektet. Reda ut det innan avtalet skrivs, eftersom byggherren ansvarar för lov, kontrollplan och arbetsmiljö.

Ett företag som är byggherre ska utse byggarbetsmiljösamordnare för planering och utförande. Det ska också se till att det finns en arbetsmiljöplan och förhandsanmäla större arbetsplatser. Uppgifterna sammanfattas i Arbetsmiljöverkets beskrivning av byggherrens ansvar. Samordningen kan läggas på oss genom avtalet.

Tidplan och ÄTA-arbeten i en lokal

För en verksamhet är slutdatumet ofta fast. Hyresavtalet kan börja löpa en viss dag, eller så har personalen redan sagt upp sina gamla platser. Tidplanen bör därför räkna baklänges från inflyttningen, med tid för besiktning och åtgärder före tillträdet.

ÄTA-arbeten, alltså ändringar, tillägg och avgående arbeten, är vanliga när verksamheten ser lokalen växa fram. Varje ändring prissätts och tidsätts skriftligt innan den utförs. Vill ni ha ett vite om lokalen blir sen ska det stå i avtalet.

Säkerhet och ordning på arbetsplatsen

I en lokal där andra människor rör sig är ordningen på bygget extra viktig. Alla som arbetar hos oss registreras i personalliggaren med ID06. Arbeten med brandrisk, som skärning och lödning, utförs med behörigheten Heta arbeten, och vi har BAS-U / BAS-P för byggarbetsmiljösamordning.

Svexa Solutions AB har F-skatt och ansvarsförsäkring, och utfört arbete har 7 års garanti. Våra publicerade projekt finns bland referenserna.