Så väljer du byggföretag – checklista inför avtalet

Checklistan i korthet

Innan du väljer byggföretag, gå igenom de här punkterna. Varje punkt förklaras längre ner.

1. Företaget har F-skatt och är registrerat med organisationsnummer.
2. Det finns en ansvarsförsäkring som täcker skador under bygget.
3. Företaget har de behörigheter som just ditt projekt kräver.
4. Offerten beskriver vad som ingår, och vad som inte ingår.
5. Alla offerter du jämför bygger på samma underlag.
6. Avtalet hänvisar till ett standardavtal och reglerar ändringar och tilläggsarbeten.
7. Betalplanen följer det arbete som är utfört.
8. Du har pratat med minst en tidigare kund eller läst omdömen från verifierade köpare.

Checklista inför upphandling

Innan du ber om en enda offert lönar det sig att göra några val själv. Då räknar alla företag på samma sak, och du slipper ändra förutsättningarna halvvägs.

• Beskriv målet. Skriv ner vad som ska göras, var och vilken standard du vill ha. En enkel skiss räcker ofta.
• Sätt en ram för budget och tid. Bestäm vad du är beredd att betala och när arbetet senast måste vara klart.
• Ta reda på lovfrågan. Läs detaljplanen eller fråga kommunen om projektet kräver bygglov eller anmälan.
• Välj upplägg. Bestäm om du vill att företaget även ska projektera eller bara bygga efter dina handlingar.
• Bestäm hur du jämför. Avgör i förväg vad som väger tyngst, till exempel pris, tid och referenser.
• Ange ett svarsdatum. Ge alla samma tid att räkna, och samma chans att ställa frågor.

Kontrollera företaget

Börja med det som går att kontrollera utan att fråga företaget. Organisationsnumret ska stå på offerten. Med det kan du kontrollera F-skatten i Skatteverkets e-tjänst och se i Bolagsverkets register vem som företräder bolaget. Hur det går till beskriver Skatteverket i sina råd om att köpa tjänster från ett annat företag. Där framgår också att du kan be företaget skicka ett utdrag ur sitt skattekonto, som visar om skatterna faktiskt har betalats. En kreditupplysning visar om företaget har betalningsanmärkningar eller skulder hos Kronofogden.

Fråga sedan efter försäkringen. Ett byggföretag ska ha en ansvarsförsäkring som täcker skador på din egendom och på tredje man under arbetet. Be att få se försäkringsbeviset, särskilt i större projekt.

När du bygger ett småhus som privatperson

Bygger du nytt eller bygger till ett småhus och arbetet kräver en kontrollansvarig, kan lagen kräva ett färdigställandeskydd. Det är en försäkring eller garanti som skyddar dig om byggföretaget inte kan slutföra arbetet eller åtgärda fel. Boverket beskriver färdigställandeskyddet som antingen en försäkring eller en bankgaranti, och skyddet krävs inte för arbete som du utför själv. Kommunen kontrollerar att skyddet finns innan bygget får starta.

Behörigheter som spelar roll

Vilka behörigheter som behövs beror på projektet. Fråga efter dem som gäller ditt jobb, och kontrollera att de tillhör företaget eller den underentreprenör som faktiskt gör arbetet.

• Våtrum. För badrum finns två branschregler: Säker Vatten för rörinstallationerna och Byggkeramikrådets regler för tätskikt och plattsättning. Fråga om den som gör just den delen av jobbet är behörig enligt dem, och be om dokumentationen när arbetet är klart. Den kan bli avgörande om en vattenskada senare ska prövas av försäkringen. Vad behörigheten innebär förklarar Byggkeramikrådet på sin sida om våtrumsbehörighet.
• El. Elarbeten får bara utföras av ett registrerat elinstallationsföretag. Registret finns hos Elsäkerhetsverket och går att söka i. Läs Elsäkerhetsverkets råd om att anlita ett elinstallationsföretag innan du godkänner en underentreprenör för elen.
• Arbetsmiljö. I byggprojekt ska byggherren utse byggarbetsmiljösamordnare, BAS-P och BAS-U. Om entreprenören ska ta det ansvaret behöver det stå i avtalet.
• Arbetsplatsen. På en byggarbetsplats ska det finnas en personalliggare. Många företag använder ID06 för det.

Byggherrens ansvar följer inte med till företaget

Ett byggföretag kan ta över mycket av arbetet, men inte allt ansvar. Som beställare är du byggherre. Det innebär att du ansvarar för att lov finns när det behövs och att bygget följer reglerna. Arbetsmiljön är ett undantag för privatpersoner: väljer du ett enda företag för hela jobbet tar företaget över det ansvaret.

Kräver projektet bygglov eller anmälan får arbetet inte börja förrän kommunen har gett startbesked. Ofta behövs då också en certifierad kontrollansvarig som hjälper dig med kontrollplanen. Den personen ska vara fristående från byggföretaget. Fråga därför tidigt vem som tar fram handlingarna till kommunen, och skriv in det i avtalet.

Jämför offerter på samma underlag

Det vanligaste misstaget är att jämföra slutsummor. En offert som är 20 procent billigare kan sakna rivning, bortforsling, skydd av angränsande ytor eller etablering. Det upptäcks ofta först när fakturan kommer.

Ge alla företag samma underlag: ritning eller skiss, en lista över vad som ska göras och vilken standard du vill ha på material. Be sedan varje företag ange:

• vad som ingår och vad som uttryckligen inte ingår
• om priset är fast eller på löpande räkning, och i så fall vilket timpris och påslag som gäller
• hur ändrings- och tilläggsarbeten prissätts och godkänns
• när arbetet börjar och när det ska vara klart
• vilka underentreprenörer som används och för vilka moment

Är du privatperson, kontrollera att offerten visar arbetskostnaden separat. ROT-avdraget beräknas bara på arbetet, och den uppdelningen behövs för att avdraget ska kunna göras direkt på fakturan.

Avtalet: det som ska stå svart på vitt

Ett muntligt avtal gäller, men det går inte att bevisa när ni minns olika. Se till att allt som påverkar pris, tid och ansvar står i det skriftliga avtalet.

Hänvisa till ett standardavtal. För privatpersoner finns konsumentavtal som ABS 18 och Hantverkarformuläret 17. Mellan företag, och när en förening beställer, används oftast AB 04 eller ABT 06. Vilket som passar beror på entreprenadformen, som vi går igenom i guiden om entreprenadformer.

Avtalet bör också reglera tidplan och vad som händer vid försening, till exempel ett vite. Det bör ange hur slutbesiktningen går till och vem som utför den, liksom garantitid och hur fel ska anmälas.

Tidplan och ÄTA-arbeten

En tidplan säger mer än ett slutdatum. Be om en plan där de stora momenten syns, till exempel rivning, stomme, installationer och ytskikt. Då ser du om planen är rimlig, och du kan följa upp under bygget.

Fråga också hur företaget hanterar ÄTA-arbeten, alltså ändringar, tillägg och arbeten som utgår. Ett bra svar är att varje ÄTA prissätts skriftligt, tidsätts och godkänns av dig innan den utförs. Ett vagt svar som “det löser vi när det kommer” betyder ofta en överraskning på slutfakturan.

Betalplan och förskott

Betalningen bör följa arbetet. Det vanliga är att du betalar i delar när olika etapper är klara, och att en del av beloppet hålls inne tills slutbesiktningen är godkänd. Då har du något kvar att förhandla med om något måste åtgärdas.

Som konsument har du rätt att hålla inne den del av betalningen som motsvarar ett fel i arbetet. Du ska då skriftligt meddela företaget hur mycket du håller inne och varför, enligt Konsumentverkets sida om att reklamera en hantverkare.

Var försiktig med stora förskott. Ett rimligt undantag är när företaget måste beställa material som är tillverkat för just ditt projekt. Betala aldrig kontant utan kvitto, och var misstänksam mot erbjudanden om lägre pris utan faktura. Då går du också miste om ROT-avdraget och om möjligheten att reklamera.

Referenser och omdömen

Be att få kontaktuppgifter till en eller två tidigare kunder med liknande projekt, och ring dem. Fråga om tidplanen höll, hur ändringar hanterades och hur företaget agerade när något gick fel. Ett företag som hanterar problem bra är ofta mer värt än ett som påstår att det aldrig har problem.

Omdömen på plattformar där köparen är verifierad säger mer än citat på företagets egen webbplats. Läs både de bästa och de sämsta, och se hur företaget har svarat.

Frågor att ställa vid platsbesöket

Platsbesöket är ditt bästa tillfälle att bedöma hur företaget arbetar. Ett seriöst byggföretag ställer många frågor om huset och om vad du vill uppnå. Det är ett gott tecken. Ställ också egna frågor:

• Vem blir min kontaktperson, och hur ofta får jag besked om hur arbetet går?
• Vilka moment gör ni själva, och vilka lämnar ni till underentreprenörer?
• Vad händer om ni hittar något oväntat bakom en vägg eller under ett golv?
• Hur skyddas resten av bostaden eller fastigheten under bygget?
• Vem gör slutbesiktningen, och hur dokumenteras arbetet?

Svaren säger mycket om hur projektet kommer att kännas när det väl är i gång.

Varningssignaler

• Ingen skriftlig offert, eller en offert på en rad utan specifikation
• Krav på stort förskott eller kontant betalning
• Ovilja att visa försäkringsbevis eller behörigheter
• Press att skriva på samma dag
• Inget organisationsnummer eller en adress som inte går att hitta

Så kan du granska oss

Vi vill bli granskade på samma sätt. Svexa Solutions AB har organisationsnummer 559265-1524, F-skatt och ansvarsförsäkring. Behörigheterna är BAS-U / BAS-P, ID06, och Heta arbeten. Hos Reco har 22 kunder gett oss i snitt 4,7 av 5.

Projekt vi har genomfört finns bland våra referenser. Vill du ha en offert att jämföra med andras, skicka en förfrågan via kontaktsidan.